高层和洋房，到底哪个增值高，选哪个？

这个问题，

相信已经困扰了无数的百姓。

从过往的历史看：

洋房的增值幅度，

看似都是大于高层的，

为什么呢？

我们就以东湖的华润长安里和保利和光尘樾为例作对比，

从地价推理和类比现在的大部分精装高层和清水洋房的模式算起：

长安里块地地价6000，

它的精装高层的价格应该在11500到12500起卖。

清水洋房在13500到14500之间。

和光尘樾地块地价7500，

它的精装高层的价格应该在13500到14500起卖。

清水洋房在15500到16500之间。

账面来看，

长安里的首开高层客户，它的增值幅度在2000到3000之间。

长安里的首开洋房客户，它的增值幅度也在2000到3000之间。

但如果同楼层同类似对比的话，我们就会发现：

精装高层的真实增值幅度，实际上只有1000到2000。

清水洋房的真实增值幅度，实际上也只有1000到2000。

如果下一块地地价10000。

那它的精装高层的价格应该在18500到20500起卖。

清水洋房在21500到23500之间。

这个时候再对比长安里，

长安里的首开高层客户，它的增值幅度在7000到9000之间。

长安里的首开洋房客户，它的增值幅度也在7000到9000之间。

逻辑上是相同的，

那为什么会给大家一种错觉，

洋房增值更多呢？

第一个原因：

精装高层的真实增值跨度有时达不到那么高。

比如和光尘樾的精装高层，

从地价逻辑来看，

它的精装高层应该在14500到15500之间，

但是保利担心高层客户接受不了，所以保利把折扣做到很低。

同理，

未来的高地价高层，

很有可能单价涨幅没有洋房高，

真实的售价可能会比十四的推理低。

也就是说，

洋房的账面增值更稳更高，能抵抗住市场的动荡。

而精装高层往往都是开发商为了吸引更多客户，

选择牺牲利润的那一部分。

如此说来，我们是不是该都买洋房呢？

也不一定。

这就涉及到第二个大家认为洋房增值高的原因：

洋房的总价更高，

给很多朋友直观的感觉增值更高。

想要破除这个直观错觉，算算单价即可。

十四再来一个跨盘比较：

长安里清水小洋136和龙湖天璞精装高层143。

长安里的小洋单价在14000到15000之间。

龙湖天璞的143单价在13000到14000之间。

按刚才的增值均价推算：

长安里5年后增值到22000（也有可能更高，相应的高层也会更高）。

附：

这里面有一点大家一定要注意！！！

二手和一手价格相对持平的前提，

是二手已经装修完的价格。

所以长安里的增值后的总额300万，

要减掉至少35万的装修和购置家电费用。

也就是增值后总额为265万。

长安里买入的价格为197万。

最后增值为68万（如果要是核算上贷款利息等问题，实际增值更少）。

天璞5年后增值到19000。

因为天璞本身是精装，

只需要再花15万左右，就可以正式入住了。

所以增值后总额为272万，减去15万入住购置费用。

最后增值后总额为257万。

天璞购入价格为192万。

最后增值为65万。

现在我们来看，

进入二手市场，

长安里的装修洋房价格为300万，

天璞的精装高层价格为272万。

谁的价格更有优势呢？

我们再来想想：

什么样的客户会买二手房。

大概率上来讲：

还是相对差钱的，然后着急入住的朋友居多。

（还有为了学区的等等）

就像买二手车一样——

但凡不差钱的，还是买一手居多。

天璞精装高层和长安里小洋差30万，

如果长安里再降个5万10万，

二手客户肯定首选长安里，

但问题来了，

如果长安里再降个5万10万。

最后的增值总额变为63或者58万，

就不比天璞的65万高了……

所以，

十四要给大家初步的结论是：

洋房高增值的错觉，

是高总价给各位带来的直观感受。

账面增值和最终能否卖出，

是两回事。

而高层的增值，看似不高，

但它的总价更低，

高品质的二手高层实际上更容易出手。

所以，

论二手流动性，

高层大概率还是好于洋房的。

但洋房高增值有没有特例？

当然有：

一般有学区加持的洋房，

单价增值能多出2000到3000。

比如大家耳熟能详的保利海上五月花。

比如大家耳熟能详的远洋大河宸章。

因此，

十四要给大家的最终结论是：

一、如果你是纯投资客户，

单价较低的精装洋房和清水洋房首先可以考虑。

因为高阶人士更认洋房。

剩下的朋友还是要以精装高层为主。

二、如果你是自住兼资金沉淀客户，

有钱，买洋房。

没钱，买高层即可。

最终，还是要用钱来说话。

凡事有特例，客观不扛精。

我是十四少，

一个对沈阳房地产市场持有积极乐观态度的业余房产爱好者。

哪里有价值增长，

哪里就会出现十四少的文字。